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“新加坡住房模式”有什么魅力,连深圳也要学?

来源:新华网思客综合 2020-09-07 15:54:36 星期一

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近日,一则“深圳提出学习‘新加坡住房模式’”的新闻登上热搜。

据媒体报道,深圳市住房和建设局党组书记、局长张学凡在公开场合提出,新加坡是深圳学习的榜样,未来深圳市60%的市民将住在政府提供的租赁或出售的住房中。

什么是“新加坡住房模式”?它究竟有何特别之处?

所谓“新加坡住房模式”,简单来讲,就是鼓励中等收入和低收入阶层购买政府提供的公共住房,少部分高收入人群通过市场方式来解决住房。

与其他发达国家以公共租赁或房租补贴相比,“新加坡住房模式”是一种截然不同的住房保障制度,它源自新加坡的开国领袖李光耀“居者有其屋”的理念。在李光耀看来,只有当国民真正拥有国家的一部分时,保卫家园和保卫国家的概念才能真正联系起来。

为了建设、分配和管理政府提供的公共住房,新加坡于1960年成立建屋发展局(Housing and Development Board,简称建屋局、HDB)。新加坡所有的公共住房均由建屋局负责规划兴建,以优惠价格出售(少量租赁),让居民分期付款购买。同时,政府会给符合条件者提供各种购房津贴。

▲图为新加坡著名的一处组屋 —— 达士岭组屋 。   

政府公共住房又称“组屋”,一经购买,组屋的产权就属于居民,年限99年。组屋的户型以“四房式”“五房式”(相当于中国的“三居室”“四居室”,室内使用面积在90到120平方米之间)为主,占比约75%左右。

当然,也有可供租赁的组屋(在其他国家被称为“廉租房”),只不过占比非常小,仅为5%左右,而且户型多以“一房”和“二房式”为主。

经过50多年的发展,目前,新加坡全国的常住居民,包括永久居民在内,82%以上的家庭都住在这种被称为“政府组屋”的公共住房中。新加坡也被认为是世界上解决住房问题最好的国家之一。

为什么新加坡人更愿意住组屋?

毫无疑问,组屋最大的优势在于价格相对优惠。

众所周知,新加坡多年来稳居“全球房价最贵城市”排行榜前十行列,其商品房价格之贵,由此可见一斑。相比之下,组屋最大的特点是有政府津贴,房价相对商品房要廉价很多,只要收入稳定,并且购买与自己收入相当的户型,购房不会成为负担。

▲阳光照亮新加坡梧槽坊色彩鲜艳的组屋区。图源:新华网   

此外,组屋周边配套齐全,生活便利。新加坡的中小学,社区医院,诊疗所和商业及社会服务网点,基本都围绕组屋的区域布点。新加坡300多个公园,大部分都在居民区内或者附近。工业园区附近一般也都有配套的居民住宅区域。

组屋制度为什么能成功?

组屋制度的成功,得益于新加坡对住房市场强有力的政策干预和规范引导。

第一,建屋发展局可强制征地。

新加坡组屋的建设用地一部分来自国家直接转让,另一部分从私人部门强制征收。在《土地征用法》的授权下,建屋发展局拥有强制征地权力,所以新加坡公共住房建设能以远低于私人开发商购地价获得土地,任何人不得随意抬价,价格不受市场影响。而且,所有征地成本均由政府承担,组屋一般都有99年地契。

组屋的建设和购买资金从哪里来?新加坡通过颁布《中央公积金法》建立起中央公积金制度,同时成立中央公积金局。每一个有工作的居民在缴纳组屋首付之后,分期付款的资金就来自公积金账户。市民公积金缴费率是月薪的20%,单位缴纳17%,月缴费的工资上限是6000新元。这为政府积累了大量住房建设资金,所以能在较短时间内解决居民的住房问题。

第二,避开中心,选取边缘地带。

新加坡人多地少,建屋发展局强调整体规划,避开住房密集的中心城区。这样做有利于居民疏散,而且拆迁量少、地价便宜。只有在市区人口减少到一定程度、新区住房充足的情况下,才会考虑进行集中的旧城改造。组屋区一般以高层住宅为主,大多数是十几层的板式住宅,少数是20多层。

在规划之初,考虑到要让居民就近就业,组屋区内预留10%至20%的土地用于工业配套设施,主要是无污染的小规模劳动密集型工业,如制衣、纺织和电子配件制造厂。不论住在哪里,居民都不会感到生活不便。

▲这是新加坡女皇镇一处组屋区。新华社发

第三,审查严格避免投机占有。

组屋制度是新加坡居民的一项福利政策,背后有一套严格的审查和分配制度,从而避免“寻租”和“搭便车”行为。

在新加坡,想要购买新组屋的申请人必须是年满21岁的新加坡公民。申请人在本地或海外不得有其他房产,且在过去30个月内没有处置过任何房产。此外,还要查看申请人的家庭构成状况和收入上限。永久居民和拥有私房者只能购买二手组屋。

新购的组屋住满5年后,可以在市场上出售或者转租。不过,一个家庭只能拥有一套组屋,如果要再购买新房子,旧组屋必须退出来,防止有人投机占有。对于贷款,新加坡政府同样制定了严格的要求,只有新加坡公民、低收入者和无额外物业者才可以取得贷款资格。

第四,组屋现行“先售后建”的预购制度减少组屋的空置率。申请人可以进行网上申请,然后抽签。如果组屋预订量达到70%以上,政府就通过招投标确定建筑承包商进行建设。组屋完工后,抽签通过的市民就可以直接领取钥匙入住了。

组屋政策同样面临挑战

由于新加坡公共住房解决得好,公共住房为公共政策提供了很好的实施平台,成为“一子下活全盘棋”的典范。因此,很多国家都在向新加坡取经,学习其公共住房建设的经验。

但是,随着时间推移,新加坡的公共住房也面临一些挑战。其中最重要的可能有三点:

第一、 如何加快公共住房的建设速度和周期。近几年来,新加坡的公共住房涨价很厉害。最根本的原因是供不应求。如何尽快增加供给是面临政府最大的问题。

第二、 如何进一步建造更人性化、更加高效和更多的公共配套设施。尤其是公共交通。新加坡已经建成了很多条地铁,但是仍难以满足需求。而且有些站点转换不同线路,需要上下乘梯并步行十多二十分钟,人性化和效率均有待提高。

第三、 如何更好落实和利用好公共住房可以承载的社会责任。新加坡逐渐步入老龄社会,乐龄公寓、乐龄活动中心等的社会需求越来越旺。但是,有些居民对建设这种乐龄设施和住房出现“不要建在我家后院”的一种排斥态度。因此,如何更好落实和利用好公共住房可以承载的社会责任,比如养老就是一个很重大的社会问题。

尽管有这些挑战,不过和很多国家和大城市相比,总体来讲,新加坡的公共住房建设还是非常成功的,可以学习借鉴的点很多。

参考资料: 1.《深圳提出要让60%市民住进公共住房,原来是学这个国家……》,瞭望东方周刊,2020年9月1日 2.《新加坡组屋:让国民“居者有其屋”》,解放日报,2017年8月6日 3.《新加坡公共住房成功经验及其面临的新挑战》,新华网,2013年2月25日 4. 《详解新加坡独特的组屋制度》,中国网,2017年9月5日 5.《独特的新加坡组屋制度》,当代世界,2020年7月10日 5.《保障性住房建设管理的国际比较预与启示》,天津城建大学学报,2020年4月

责任编辑:王佳宏
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